Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieel economische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen van de gemeente. In de oude nota grondbeleid staat nog dat we in beginsel actief grondbeleid voeren. In de praktijk voert de gemeente echter al jaren faciliterend of passief grondbeleid. Dit betekent dat we de grond niet zelf kopen, maar wel proberen om mee te denken in de planvorming om doelstellingen op gemeentelijk- en projectniveau te kunnen realiseren. Het is vooralsnog de bedoeling dat we geen nieuwe nota grondbeleid schrijven, maar een notitie grondbeleid. Hierin komt te staan dat we ‘grondbeleid’ op maat doorvoeren. Dit betekent dus dat de gemeente in principe niet meer actief koopt, tenzij dit vanuit strategisch oogpunt noodzakelijk is.

Grondprijzenbrief

De grondprijzenbrief met prijzen voor diverse typen vastgoed passen we regelmatig aan. Deze brief vormt de basis voor uitgifte van grond die de gemeente zelf in bezit heeft.

Structuurvisie 2025 en nota bovenwijkse voorzieningen

Structuurvisie 2025

In december 2013 is de structuurvisie vastgesteld. Hiermee is het ruimtelijke beleid bepaald tot 2025. Gekoppeld hieraan is een Meerjaren Investering Programma inclusief dekking door de raad vastgesteld, waarin een integrale afweging is gemaakt welke projecten/plannen prioriteit hebben. De financiële consequenties voor projecten binnen het grondbedrijf zijn verwerkt in de grondexploitaties die de basis vormen voor de MPG 2016 en de meerjarenbegroting.

Nota bovenwijkse voorzieningen

In 2016 leggen we de actualisatie van de nota bovenwijkse voorzieningen ter inzage, waarna we deze nota ter vaststelling aan de raad voorleggen. De oude nota dateert van 2005 en is aan vernieuwing toe. Zowel de lijst met bovenwijkse voorzieningen is verouderd, als de lijst van nieuwe ontwikkelingsprojecten die moeten bijdragen. Met deze nieuwe nota bepalen we een nieuwe bijdrage per woningequivalent voor de nieuwe ontwikkelen.
Hiermee kunnen we vervolgens een deel van de nieuw aan te leggen bovenwijkse voorzieningen financieren.

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

De commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft de afbakening, definiëring en verslagleggingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De redenen hiervoor zijn de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid en de uitvoering van de vennootschapsbelasting. De wijzigingen hebben als doel meer transparantie, eenduidigheid en een vermindering van de administratieve lasten. De commissie heeft een notitie opgesteld met hierin het voornemen tot herziening BBV- verslaggevingsregels rondom grondexploitaties. De wijzigingen gaan in per 01-01-2016. De belangrijkste wijzigingen met de grootste consequenties zijn de volgende:
• De Niet in Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG)-categorie vervalt en de locaties gaan over naar strategische voorraad onder de materiële vaste activa. Ze vallen dan niet meer onder het product grondexploitatie. Dit betekent dat we ze niet meer meenemen in deze MPG 2016. De consequentie is dat de beheerkosten ten laste komen van het saldo van de begroting (in plaats van dekking binnen de grondexploitaties). Dit moeten we bij de Kadernota 2016 oppakken.
• De strategische voorraad (SV)-categorie gaan van de vlottende activa eveneens naar de materiële vaste activa. Hier geldt hetzelfde als voor de NIEGG-locaties, namelijk dat we projecten niet meer in deze MPG 2016 meenemen. De kosten die we voor 2016 verwachten, hebben we nog wel als claim meegenomen op de algemene reserve grondexploitatie. Vanaf 2017 moeten we andere dekking zoeken voor deze kosten. Dit pakken we eveneens bij de Kadernota 2016 op.
• De laatste belangrijke aanpassing is dat we het rentepercentage voor de grondexploitaties op een andere manier moeten berekenen.

Bovenstaande aanpassingen zijn gebaseerd op de notitie van de Commissie BBV van november 2015. Inmiddels is er eind maart 2016 een nieuwe notitie gepubliceerd, waarin onder andere nog aangegeven wordt dat de Kostenverhaal locaties onder het product bestemmingsplannen moeten komen en de disconteringsvoet 2,0% moet zijn. De aangepaste cijfers zijn in onderstaande opgenomen.

Uitgangspunten en parameters
Ieder jaar bepalen we de parameters voor de grondexploitaties op basis van historische- en marktanalyses. De parameters hebben direct invloed op de resultaten van de grondexploitaties. De hoogte van de parameters zijn de volgende:
• kostenstijging 2%;
• opbrengstenstijging 0%;
• rente 2,2%, tenzij contractueel andere afspraken gemaakt zijn;
• disconteringsvoet 2%.

Kwalitatief woningbouwprogramma

Voor het maken van de juiste programmatische keuzes is het van belang een duidelijk beeld te krijgen en te houden van de vraag vanuit de markt. Op regionaal niveau werkt de gemeente samen met de provincie Gelderland en de regio FoodValley. In dit verband zijn afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in het Kwalitatieve Woningbouwprogramma (KWP4). In dit verband is afgesproken om in Wageningen tot 2025 in Wageningen maximaal 1.600 woningen te realiseren. Deze planning is het uitgangspunt voor de grondexploitaties.

Marktsituatie verbetert voorzichtig

We hebben de afgelopen jaren de gevolgen van de economische crisis ondervonden. Projecten hadden een langere doorlooptijd of kwamen helemaal tot stilstand. Om toch projecten vlot te trekken hebben we in overleg met ontwikkelaars op diverse locaties programma’s aangepast, aanvullende afspraken gemaakt en/of zijn we een gefaseerde levering van gronden overeen gekomen. We zien echter dat in 2015 de markt voor met name woningbouw voorzichtig aantrekt. Zo zijn er het afgelopen jaar woningen verkocht bij DMP, Kortenoord en een aantal vrije kavels bij de Lawickse Allee 166-168. Voor de aantallen woningen voor de komende tien jaar, die zijn opgenomen in de Kwalitatieve Woningbouw programma (KWP4), hebben we al voldoende beoogde locaties. Dit is een goed teken dat de markt dus inderdaad aantrekt. Nieuwe initiatieven moeten we dan ook zorgvuldig afwegen.

Prestatieafspraken

De Woningstichting is voor de gemeente een belangrijke partner bij het realiseren van de sociale component van het volkshuisvestelijk beleid en realisatie van maatschappelijke vastgoed. In 2011 hebben de gemeente en de Woningstichting prestatieafspraken gemaakt. In deze prestatieafspraken, die 5 jaar gelden, committeren partijen zich aan het realiseren van een kwalitatief en kwantitatief goede invulling van de sociale woningbouwopgave in Wageningen. Met Idealis zijn in 2012 soortgelijke afspraken gemaakt voor studentenhuisvesting.

De herziening van de Woningwet, die de taken van de corporaties beschrijft, wordt per 1 juli 2015 van kracht. De corporaties worden beperkt in tot het bouwen, verhuren, beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Daarnaast wordt de positie van gemeenten versterkt. De gemeente krijgt straks meer invloed als gevolg van de wet, zoals de beoordeling van de investeringsruimte van de corporaties, zienswijzen indienen bij verkoop bezit corporaties, zienswijzen indien bij de splitsing van het bezit van de woningstichting, etc. De herziening van de wet heeft als effect dat we de prestatieafspraken met de corporaties in de loop van 2016 aanpassen. Dit doen we nadat de woonvisie rond de zomer is afgerond.

We herzien jaarlijks de grondexploitaties per 1 januari van het betreffende jaar en leggen deze vast in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Hiermee rapporteren we op transparante wijze over de actuele stand van het grondbedrijf. De MPG geeft inzicht in de stand van de afzonderlijke projecten. Daarnaast geven we met het MPG een doorkijk van het saldo van de reserves en de cashflow van de diverse onderdelen. Vanaf 2014 stellen we de MPG tegelijk met de jaarrekening van het voorgaande jaar vast. Op deze manier heeft de raad in één keer inzicht in het verleden en in de toekomst. Halverwege het jaar verwerken we essentiële wijzigingen op de vastgestelde grondexploitaties in de Kadernota. De wijziging uit de Kadernota 2016 die voor de begroting van 2017 effect heeft, is het verplaatsen van de NIEGG-locaties en de SV-locaties naar de materiële vaste activa en het project Ireneschool/Buurtseweg is overgegaan naar Onderhanden werken.

Bij de begroting 2017-2021 sluiten we aan bij de getallen uit het Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2016 inclusief de aanpassingen en verwerken we de bovengenoemde essentiële wijziging uit de Kadernota 2016 en de wijzigingen als gevolg van de aanpassingen in de BBV.

Onderhanden werken (OHW)

Een project gaat over naar een Onderhanden Werken op het moment dat de grondexploitatie is vastgesteld door de raad. Rekening houdend met de naar verwachting nog te besteden en te ontvangen bedragen, verwachten we voor de nog in uitvoering zijnde complexen een negatief saldo van netto contant € 0,8 miljoen per 1-1-2016.

Kostenverhaallocaties (KVL)

Kostenverhaallocaties zijn projecten waarbij de gemeente enkel diensten verleent. Door middel van het sluiten van contracten met marktpartijen bepaalt de gemeente per projectfase een te betalen bijdrage. Daarnaast kunnen zich bij kostenverhaallocaties ook nog andere kosten en opbrengsten voor doen, zoals tijdelijk beheer, sloopkosten, kleine grondverkopen, et cetera. Het resultaat van alle KVL-locaties is netto contant circa € 0,3 miljoen positief per 01-01-2016. De kostenverhaallocaties zijn als gevolg van de aanpassingen van de BBV in 2016 overgegaan naar het product bestemmingsplannen.

Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) en strategische voorraad (SV)

De NIEGG-locaties en de SV-locaties zijn per 01-01-2016 overgegaan naar de materiële vaste activa. Dit betekent dat ze niet meer onder het grondbedrijf vallen. De tijdelijke beheerkosten voor 2016 zijn nog als claim meegenomen op de reserve grondbedrijf, maar vanaf 2017 komt dit ten laste van de begroting. Dit is opgenomen in de kadernota 2016

Algemene reserve grondexploitatie

De algemene reserve grondexploitatie wordt gevoed door, of draagt bij aan de projecten van het grondbedrijf. Wanneer we een project winstgevend afsluiten of wanneer we gedurende de looptijd van het project de mogelijkheid hebben om winst te nemen, storten we een bedrag in de reserve grondexploitaties. Bij verliesgevende projecten, of afwaarderingen, treffen we een verliesvoorziening, welke we onttrekken uit de algemene reserve grondexploitaties. De stand van de algemene reserve grondexploitaties bedraagt per 1-1-2016 netto contant € 2,0 miljoen.

Risico’s

Het vrij besteedbare deel van de reserve gebruiken we onder andere om risico’s af te dekken die zich voordoen binnen het grondbedrijf. Risico’s zijn onzekerheden die zich voordoen in projecten en die bij voorkeur uitgedrukt dienen te worden in een bedrag (gekwantificeerd). Het totale risicobedrag is als volgt opgebouwd, zie onderstaande tabel (onderverdeeld naar type locatie):

(Bedragen x € 1.000)

Het totale risicobedrag bedraagt € 1,013 miljoen. Het risicoprofiel is licht toegenomen ten opzichte van de jaarrekening 2015.

Reserve bovenwijkse voorzieningen (BOVO)

Het is logisch (en middels wetgeving onontkoombaar) om een koppeling te leggen tussen de investeringen in het openbare gebied en de ruimtelijke ontwikkelingen die plaatsvinden in een stad. Deze koppeling leggen we in de nota bovenwijkse voorzieningen. De stand per 01-01-2016 van de reserve bovenwijkse voorzieningen bedraagt afgerond € 4,4 miljoen. Op 01-01-2016 vormt de reserve bovenwijkse voorzieningen dekking voor € 3,4 miljoen aan claims.